MORENO, Thiago Leandro.  [1]
MAZZAFERA, Bernadete Lema[2]
 
RESUMO
 
Este estudo tem como objetivo avaliar o instituto da corretagem imobiliária sob a ótica da Responsabilidade Civil, destacando a situação do corretor de imóveis e das imobiliárias nas negociações imobiliárias. Para responder ao objetivo proposto realizou-se pesquisa bibliográfica e documental, com análise jurisprudencial. Em relação a responsabilidade civil do corretor de imóveis, doutrina e jurisprudência consultada descrevem que o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar, por sua vez, quando estiver presentes os requisitos da relação de consumo e a fornecedora dos serviços for uma Imobiliária a mesma irá responder de maneira objetiva, independentemente da constatação da culpa.
Palavras-chave: Responsabilidade Civil Esfera Consumerista. Corretor de Imóveis. Imobiliárias.    


ABSTRACT
 

This study aims to evaluate the institute of real estate brokerage from the perspective of Civil Responsibility, highlighting the situation realtor and real estate in real estate negotiations. To meet the proposed goal was realized bibliographical and documentary research , with jurisprudential analysis. Regarding the liability of the realtor, doctrine and consulted jurisprudence describe the duty to indemnify is restricted to the proof of guilt of the agent , leaving clear that , since the professional brokerage prove diligence in relation to the information provided and assistance required , is protected as the duty to indemnify , in turn , when the present consumer relationship  ratio requirements and the supplier of services is a Real Estate the same will respond objectively, regardless of the finding of guilt.

Key-words: Liability ball Consumerist . Realtor. Real estate .

1 INTRODUÇÃO

As negociações imobiliárias possuem um caráter de grande relevância social pois versam sobre bens de alto valor pecuniário, além do fato que o imóvel para moradia ser um dos grandes anseios de grande parte da população, e que em geral não possui conhecimento técnico para realizar tal negociação. Existe muita discussão sobre a caracterização da responsabilidade civil no que tange os profissionais liberais e as pessoas jurídicas que exercem atividade econômica, e do enquadramento no âmbito das relações consumerista.
 
2 Responsabilidade Civil na Esfera Consumerista e o corretor de imóveis
Nos casos em que ficar caracterizado relação de consumo, irá aplicar conforme especifica a lei, o Código de Defesa do Consumidor, porém, para a caracterização dessa relação será necessário a presença da figura do consumidor e do fornecedor.
Conforme a Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990, no seu artigo 2º “Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.” e fornecedor de acordo com o Artigo 3º do mesmo diploma legal:
É  toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
 
Além disso, como citado na definição de fornecedor, o mesmo deverá realizar uma prestação de serviços, que como exemplifica o Artigo 3º, Inciso 2º “Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.”
Em virtude dos princípios norteadores das relações de consumo, onde existe um caráter protetivo haverá reflexos relevantes para a relação jurídica. A mais evidente está no que tange o enquadramento da responsabilidade como objetiva, a qual não necessita da comprovação de culpa por parte do agente, mas sim a relação de dano e nexo de casualidade.
A redação do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor diz “O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”.
Mas, o inciso 4º do mesmo artigo nos traz uma exceção à regra da responsabilidade presente no Código de Defesa do Consumidor, que prestigia de maneira inequívoca os corretores de imóveis, dizendo, “A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa”. Assim, caso o corretor de imóveis preste os seus serviços de intermediação imobiliária de maneira autônoma e se for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com pessoa jurídica especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, onde será necessária a comprovação de culpa por parte do agente.
 
3 Responsabilidade Civil das Imobiliárias
Por sua vez, quando as partes buscarem o serviço de uma pessoa jurídica, ou seja, uma Imobiliária para a intermediação imobiliária, em regra, de acordo com o nosso dispositivo legal, incidirá a responsabilidade civil objetiva, conforme conceitua o parágrafo único do artigo 927 do Código Civil de 2002:
Parágrafo único.  Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.. (BRASIL. Lei nº10.406, 2002, art. 927.)
 
Como conceitua Caio Mário da Silva Pereira (2009), a modalidade de risco-criado, independentemente da culpa, e dos casos especificados em lei, haverá obrigação de reparar o dano quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do fato danoso implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Esta acepção compreende a reparação de todos os fatos prejudiciais decorrentes de uma atividade exercida em proveito do causador do dano, isento apenas por ocasião da prova de que este tomou todas as medidas prudentes para evitá-lo.
Como a imobiliária lida com essas questões todo o tempo, precisa estar atenta para esse fato, cuidando para que os corretores que com ela mantém relação tomem todas as medidas de segurança que a situação demanda. Não se pode perder de vista também que, mesmo não sendo o corretor um empregado seu na acepção estrita do termo, na verdade, tendo-se em consideração a teoria da aparência, para o contratante este funciona como seu preposto, razão pela qual essa pode ser chamada em juízo para responder pelos atos praticados por este.
Consolidando a posição da responsabilidade objetiva por parte da imobiliária que realizou a corretagem, o julgado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul se posiciona nessa vertente:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL. CORRETOR SEM REGISTRO NO ÓRGÃO DE CLASSE. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. DANOS MORAIS. QUANTUM. REDUÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. ALTERAÇÃO DE OFÍCIO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.
 
I. A sentença reconheceu a ilicitude da conduta do réu que atuava como corretor de imóveis, condenando-o a pagar indenização por danos materiais e morais. Assim, ante a ausência de insurgência recursal nestes pontos, operou-se o trânsito em julgado.
 
II. Na hipótese fática, a responsabilidade da imobiliária é objetiva, tendo em vista a incidência do Código de Defesa do Consumidor (art. 14, caput, do CDC). Ademais, a imobiliária integra a cadeia de consumo na condição de fornecedora de serviços, sendo responsável solidária pelos seus vícios, inclusive em relação aos danos morais sofridos. Inteligência dos arts. 20, § 2º e 25, § 1º, do CDC. Portanto, a imobiliária deve arcar solidariamente com as indenizações por danos materiais e morais deferidas aos autores.
 
III. Redução da verba indenizatória por danos morais arbitrada na sentença, considerando a condição social dos autores, o potencial econômico dos réus, a gravidade dos fatos e o caráter punitivo-pedagógico da reparação. A correção monetária pelo IGP-M incide a partir do arbitramento, na forma da Súmula 362, do STJ. De outro lado, tratando-se de relação contratual, os juros moratórios de 1% ao... mês contam-se a partir da citação. Tratando-se matéria de ordem pública, o termo inicial da correção monetária e dos juros moratórios pode ser alterado de ofício, independentemente de pedido, sem implicar em reformatio in pejus ou em decisão extra petita. Precedentes do STJ. APELAÇÃO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO DO RÉU PROVIDA. ALTERADO, DE OFÍCIO, O TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS. (Apelação Cível Nº 70064080146, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge André Pereira Gailhard, Julgado em 11/11/2015).
 
A decisão consolida a incidência do Código de Defesa do Consumidor, para considerar a imobiliária parte integrante da cadeia de consumo na condição de fornecedora de produto e, portanto, responsável de forma solidária ao trabalho do corretor. Assim sendo, como conceituado no texto legal tal responsabilidade não necessita na aferição de culpa, ou gradação de envolvimento do agente causador na realização do dano e pelo processo de intermediação imobiliária implicar, no mais das vezes, envolvimento em certos riscos, sobretudo quanto à documentação para os procedimentos de compra e venda de imóveis.
 
4 CONCLUSÃO
Neste estudo foi possível verificar que a responsabilidade civil do corretor de imóveis, doutrina e jurisprudência consultada descrevem que o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar.
A responsabilidade civil da imobiliária será objetiva todas as vezes que o negócio jurídico envolver a sua participação como parte da relação de consumo.
 
REFERÊNCIAS:
BRASIL . Superior Tribunal de Justiça.Apelação Cível Nº 70064080146, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge André Pereira Gailhard, Julgado em 11/11/2015 Disponível em:< http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/257209329/apelacao-civel-ac-70064080146-rs> acesso em 16 ago 2016
BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.046, de 10 de janeiro de 2002. 3. São Paulo: Saraiva, 2014.
CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 11 de maio de 2016.
COFECI – Creci, Legislação. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=55&Itemid=307> Acesso em 11 de maio de 2015.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais - Vol. 3. 25. ed. São Paulo: Saraiva, 2009
FRADERA, Vera Jacob de. O valor do silêncio no novo código civil. In: ARRUDA ALVIM, et al. (Coord.) Aspectos controvertidos do novo código civil: escritos em homenagem ao Ministro José Carlos Moreira Alves. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 579.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, V. 3 Teoria Geral Dos Contratos E Contratos Em Espécie  7 Ed. Rio De Janeiro : Forense – São Paulo : Método, 2012