A Responsabilidade Civil do Corretor de Imóveis.
MORENO, Thiago Leandro.  [1]
MAZZAFERA, Bernadete Lema[2]
 
RESUMO
 
Este estudo tem como objetivo avaliar o instituto da corretagem imobiliária sob a ótica do Código Civil e legislações esparsas, com aplicação prática nas negociações imobiliárias, destacando-se a responsabilidade civil do corretor e das imobiliárias nas negociações imobiliárias. Para responder ao objetivo proposto realizou-se pesquisa bibliográfica e documental, com análise jurisprudencial. Neste estudo foi possível verificar que a atividade de corretor de imóveis teve várias designações até ser reconhecida oficialmente em 1942 pelo Ministério do trabalho.  Em 1962 foi criado o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI). Existem discussões recentes, alvo inclusive de audiência pública ocorrida em maio de 2016, em julgamento no Superior Tribunal de justiça sobre a comissão de corretagem em imóveis comprados na planta.  Em relação a responsabilidade civil do corretor de imóveis, doutrina e jurisprudência consultada descrevem que o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar.
Palavras-chave: Análise. Responsabilidade Civil. Corretor de Imóveis.   


ABSTRACT
 

This study aims to evaluate the institute of real estate brokerage from the perspective of the Civil Code and scattered legislation with practical application in real estate negotiations, highlighting the liability of the broker and real estate in real estate negotiations. To meet the proposed goal was realized bibliographical and documentary research, with jurisprudential analysis. In this study we found that the realtor activity had several designations to be officially recognized in 1942 by the Ministry of Labour. In 1962 it created the Federal Council of Realtors (COFECI). There are recent discussions, including target public hearing held in May 2016, on trial in the Superior Court of Justice of the brokerage commission in real estate purchased in the plant. Regarding the liability of the realtor, doctrine and consulted jurisprudence describe the duty to indemnify is restricted to the proof of guilt of the agent, leaving clear that, since the professional brokerage prove diligence in relation to the information provided and assistance required, is protected as the duty to indemnify. 

Key-words: Analysis. Civil responsability. Realtor.

INTRODUÇÃO

As negociações imobiliárias possuem um caráter de grande relevância social pois versam sobre bens de alto valor pecuniário, além do fato que o imóvel para moradia ser um dos grandes anseios de grande parte da população, e que em geral não possui conhecimento técnico para realizar tal negociação.
Apesar de dados recentes, apontarem ser este um setor em crise[3], a aquisição da casa própria permanece como um dos principais anseios de consumo do brasileiro além de investimento atraente inclusive por estrangeiros[4].Este estudo tem como objetivo avaliar o instituto da corretagem imobiliária sob a ótica do Código Civil e legislações esparsas, destacando-se a responsabilidade civil do corretor nas negociações imobiliárias Para responder ao objetivo proposto realizou-se pesquisa bibliográfica e documental utilizando-se jurisprudência sobre o assunto.
1 A Responsabilidade Civil do corretor de imóveis
Muitos fatores contribuíram para que a profissão de corretor de imóveis fosse regulamentada, entre os principais fatos ocorridos, destacam-se: o reconhecimento do primeiro Sindicato de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro, em janeiro de 1937. Depois de serem conhecidos por vários nomes, inclusive como "agentes do comércio", em 1942, o Ministério do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como "Corretores de Imóveis". Uma característica marcante da atuação dos corretores de imóveis é estarem diretamente relacionados com a expansão e desenvolvimento das cidades (LINDENBERG, 2006).
O novo Código Civil, publicado em 11.01.2002, regulou a atividade do corretor, em seu Capítulo XIII, artigos 722 a 729, afastando quaisquer dúvidas a respeito do caráter autônomo do profissional em questão, e da natureza civil de seu contrato. (FRADERA, 2003, p. 113).
Os artigos abrangem de maneira ampla as peculiaridades do contrato de corretagem e garantem não só aos contratantes como também aos profissionais, todos os direitos e deveres das partes envolvidas.
Dessa maneira pode-se conceituar corretagem de acordo com a redação da lei:
 Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. (BRASIL. Lei nº10.406, 2002, art. 722.)
 
Assim, o corretor, por meio de conhecimentos técnicos aproximará as partes envolvidas no negócio, conciliará seus interesses e prestará informações acerca dos detalhes da negociação, nas palavras de Diniz (2009, p.274) “O corretor é considerado o conciliador, que conduz interessados a efetivarem um contrato, garantindo ao cliente o resultado do serviço de mediação: a obtenção do acordo volitivo para a conclusão do negócio”. Tartuce conceitua negócio jurídico (2012, p.524)
Como sendo o negócio jurídico pelo qual uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
 
A figura do corretor é considerada o elo de ligação que contribui para a concretização da negociação. O Código prevê nos seus artigos os deveres do corretor e prescreve a conduta que deve apresentar, sempre dentro dos ditames da lealdade contratual e boa-fé objetiva, de acordo com texto legal:
Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.  Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (BRASIL. Lei nº10.406, 2002, art. 723.)
 
Sendo assim, torna-se evidente que qualquer conduta por parte do corretor que propicie um prejuízo para uma das partes, ou ambas, será passível de reparação, desde de que presentes os requisitos da responsabilidade civil, de acordo com a redação do artigo 927 e Parágrafo único do Código Civil pátrio.
É de suma importância para compreensão do instituto da responsabilidade civil, definir os pressupostos necessários para a sua existência, dessa maneira, somente com a presença de quatro requisitos que se poderá falar em responsabilidade, sendo o primeiro a ação ou omissão, por segundo o dano, em seguida a constatação do nexo de causalidade entre a ação e prejuízo experimentado pela vítima e por derradeiro a comprovação da culpa.
Não obstante, o elemento constitutivo da responsabilidade será:
O ato humano, comissivo ou omissivo, ilícito ou lícito, voluntário e objetivamente imputável, do próprio agente ou de terceiro, ou o fato de animal ou coisa inanimada, que cause dano a outrem, gerando o dever de satisfazer os direitos do lesado (DINIZ, 2009, p. 40).
 
Por sua vez, a função do corretor imobiliário não se resume em aproximar compradores e vendedores, vai muito além, pois um dos principais deveres do seu ofício é o de prestar informações rigorosamente corretas, pautadas pela diligência e pela prudência, a fim de evitar negócios imobiliários que possam ocasionar prejuízos as partes envolvidas na transação.
O Código de Ética dos Corretores de Imóveis, aprovado pela Resolução-Cofeci n. 326/92, disciplina diversas obrigações no relacionamento com os colegas, com a classe profissional e com os clientes, dentro dele, três obrigações chamam a atenção, por primeiro inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo, em segundo, ao oferecer um negócio, apresentar dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio e por terceiro mas não menos importante, recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.
Por sua vez o dispositivo mister para caracterização da responsabilidade civil do corretor de imóveis, está presente na redação do Artigo 723 do Código Civil de 2002 que diz:
Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. 
Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (BRASIL. Lei nº10.406, 2002, art. 723.)
 
Importante ressaltar que a redação do artigo 723 foi alterada em 19 de maio de 2010, pois, o texto anterior dava margem à interpretação de que o corretor só prestaria as informações do negócio se fosse solicitado, podendo omitir as que não fossem questionadas, sem responder por danos, sendo que o dispositivo legal original era:
O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência. (BRASIL. Lei nº10.406, 2002, art. 723.)
 
Com a presente alteração a nova redação do artigo 723 diz claramente que o corretor está obrigado a levantar e repassar todas as informações da transação para as partes envolvidas no negócio, sob pena de responder pelos danos causados.
Sobre o assunto exemplifica-se com agravo regimental cujo relator foi o Ministro Luis Felipe Salomão
AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ORIENTA A SÚMULA 7/STJmQUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS.  O CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS.
1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada
convicção embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão da decisão esbarraria no óbice intransponível
imposto pela Súmula 7/STJ.[5]
2. "É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com
diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as
informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos
nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos, constatada a sua
negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de
sua parte, responder por perdas e danos". (REsp 1266937/MG, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido.
 
O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.
2 CONCLUSÃO
Neste estudo foi possível verificar que a atividade de corretor de imóveis teve várias designações até ser reconhecida oficialmente em 1942 pelo Ministério do trabalho.  Em 1962 foi criado o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI). Existem discussões recentes, alvo inclusive de audiência pública ocorrida em maio de 2016, em julgamento no Superior Tribunal de justiça sobre a comissão de corretagem em imóveis comprados na planta.
Em relação a responsabilidade civil do corretor de imóveis, doutrina e jurisprudência consultada descrevem que o dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar.
REFERÊNCIAS:
BRASIL .Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial.REsp 1266937/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012  disponível em: < http://www.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?tipo_visualizacao=RESUMO&livre=corretor&b=ACOR> Acesso em 16 ago 2016.
BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.046, de 10 de janeiro de 2002. 3. São Paulo: Saraiva, 2014.
CRECI - Paraná, Legislação. Disponível em: < http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=13 > Acesso em 11 de maio de 2015.
COFECI – Creci, Legislação. Disponível em: <http://www.cofeci.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=55&Itemid=307> Acesso em 11 de maio de 2015.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais - Vol. 3. 25. ed. São Paulo: Saraiva, 2009
EM 2016 SEU IMÓVEL VOLTARÁ AO PREÇO DE 2011, DIZ FIPEZAP,2015) Disponível em:< http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/preco-dos-imoveis-sobe-1-em-2015-e-cai-em-2016-diz-fipezap> Acesso 4 maio 2016.
FRADERA, Vera Jacob de. O valor do silêncio no novo código civil. In: ARRUDA ALVIM, et al. (Coord.) Aspectos controvertidos do novo código civil: escritos em homenagem ao Ministro José Carlos Moreira Alves. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 579.
LINDENBERG, Sylvio C. (2006). Corretagem Imobiliária: uma atividade em evolução e ebulição. Disponível em :< http://www.crecipr.gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=153:corretagem-imobiliaria-uma-atividade-em-evolucao-e-ebulicao&catid=1:latest-news&Itemid=60> Acesso em 22 ago 2016
PREÇOS EM BAIXA ATRAEM ESTRANGEIROS,2015 Disponível em:< http://g1.globo.com/economia/noticia/2015/08/precos-em-baixa-atraem-estrangeiros-para-compra-de-imoveis-no-brasil.html> Acesso em 4 maio 2016
TARTUCE, Flávio. Direito Civil, V. 3 Teoria Geral Dos Contratos E Contratos Em Espécie  7 Ed. Rio De Janeiro : Forense – São Paulo : Método, 2012.